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优先购买权的行使期限是多久?郑州律师事务所_德知盈集团

发布时间:2022-01-12 浏览:0

        优先购买权中的同等条件是包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等所有各种因素。优先购买权的行使前提是同等条件,这个条件除了价格条件外,还有就是第三人和出售人的关系。父母把房屋出售给自己子女的价格与出售给第三人的不同,此种情形不能要求优先购买权。


  一、优先购买权的行使期限是多久

  最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项已明确为“十五日内”承租人须明确是否购买。如果出卖人不履行通知义务,就将财产卖给了第三人或者出卖人履行了通知义务,但在先买权人行使权利期间内,在先买权人尚未作出是否购买之意思表示之前就将财产出卖给第三人,先买权人应当享有向人民法院申请撤销出卖人与第三人买卖关系的期间,即所谓的除斥期间,对于该期间,国外民法规定不一,有的五年,有的两年,考虑到我国合同已规定对可撤销合同的撤销权,其除斥期间为一年,故将来立法可以规定行使优先购买权的除斥期间为一年,自先买权人知道或者应当知道其先买权被侵害之日起计算,逾此期限,优先购买权即归于消灭。


  二、侵犯承租人优先购买权的损害赔偿范围

  (一)寻租费用损失


  寻租费用损失指的是由于承租人优先购买权的丧失,导致承租人不能继续租赁该房屋,承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失。但是房屋所有权人的更换本身不能直接导致承租人的无法继续租赁,只有在客观上新房屋所有权人未与其签订新的租赁合同,且未继续签订租赁合同的原因在于法律的禁止性规定或双方就新租赁意向无法达成一致。


  (二)搬迁费用


  搬迁费用主要指因雇请搬家人员所花费的费用。费用证据主要指费用发票及相关的费用票据。


  (三)涉案房屋相关费用


  涉案房屋相关费用主要指的是承租人替代购买房屋过程中所花费的中介费用及其他费用。有人任务承租人另行购买的房屋所花费的相关费用不再赔偿之列,因为即便承租人购买替代性房屋,仍然会产生交易成本。对于已经明确房屋所有权人且存在一定的业务联系的房屋交易而言,双方在房屋买卖中的交易成本是极低的。例如,承租人不需要另行支付中介费用就可以直接可以和房屋所有权人洽谈并根据公开价格获得交易机会。因此此种情况下的交易成本要远远低于承租人另行购买房屋的交易成本。


  另外一层主要指的是合同预期利益的损害赔偿问题,实务中可以承租人所替代购买的房屋本身的现时再转让价值与涉案房屋之间的现时再转让价值之差。


  (四)其他费用


  承租人优先购买权案件,其他费用应当根据案件实务情况而定,例如承租人为调查房屋所有权人的房屋转让行为而花费的调查取证费用,为确定房屋再转让价值而花费的鉴定费用等。


  根据相关司法解释的规定,承租人在接到了出租人要卖房的通知十五日内,就要明确是否购买。换言之,优先购买权的行使期限是知道或应当知道出租人要卖房之日起的十五日内。当然此时,出租人负有通知的义务。否则的话,承租人是可以要求撤销出租人与他人的房屋买卖协议的。


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