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【惠发文集】房东将房子卖给其他人,租房者可以主张什么权利?

发布时间:2022-10-11 浏览:0

日常生活中,当租房者遇到房东将房子转卖给其他人时,租房者就会面临这样几个问题,如这个房子还能继续住吗?能要求优先购买吗?这样的法律问题该如何处理,作为租房者有权利受法律保护呢?

从立法上看,房屋承租人优先购买权是指承租人依照法律规定在出租人出卖其所租赁房屋时,在同等条件下享有优先于他人购买该租赁房屋的权利。承租人优先购买权是一项法定的优先购买权,其所仰赖的基础法律关系是租赁关系。此处的同等条件是指房屋出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件,核心是价格相同。同等条件的设定是利益衡量的结果,在确立优先购买权的同时也未禁止其他购买人的交易权利,若承租人不能提供同等条件,则按照市场价高者得的交易原则确定房屋的所有权归属,同时也保护了出卖人的所有权利益。

优先购买权的设立,追求的主要是生存和安全价值,目的是维护和稳定既有经济秩序,充分发挥财产的使用效能,而不是对出卖人所有权的限制,因为法律对财产权的限制必须具有充分的正当性,这是鼓励投资和创造,促进交易,增加社会财富积累的基本要求。就出卖人而言,优先购买权是设定在其标的物上的一种负担,但此种负担只是限制其自由选择买方的权利,其占有、使用、收益和处分的权能并未受限,因此并无实质上的不利益。就优先购买权人而言,该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障,但并不意味着购买条件上的优惠。所以,从立法创设优先购买权的旨意出发,基于稳定房屋的使用关系而赋予承租人优先购买房屋的权利所产生的承租人优先购买权,从性质上说应确定为债权,归入附强制缔约义务的请求权范畴。

优先购买权应属附强制缔约义务的请求权,不具有对抗第三人的效力。强制缔约,是指个人或企业负有应相对人之请求,与其订立合同的义务,即对相对人之要约,非有正当理由不得拒绝承诺。因此,在出租人违反强制缔约义务将租赁物出卖给第三人的情形中,承租人可以诉请公权力介入,强迫出租人依照同等条件与其签订买卖合同。但是,尽管在出租人未尽通知义务而与第三人订立买卖合同的场合,享有优先购买权的承租人一经行使权利,即可与出租人形成买卖合同关系,该优先购买权的行使仍不能影响出租人与第三人之间成立的买卖合同的效力,因为根据合同的相对性原则,合同只在合同当事人之间成立和生效,非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力,除非出租人与第三人以承租人优先购买权的不行使作为合同的停止条件,或以承租人优先购买权的行使作为合同的解除条件。所以,就出租人与第三人订立的买卖合同而言,只要双方买卖的意思表示真实,且无虚高定价排除承租人行使优先购买权的恶意,就应认定为有效。也就是说,承租人优先购买权是一种强制缔约请求权,在承租人优先购买权受侵害场合,承租人主张行使优先购买权时,其与出租人之间即按照同等条件形成买卖合同关系,但出租人与第三人间的买卖合同并不因此而无效,只是承租人可依据优先购买权的保护,主张优先保护履行其与出租人形成的买卖合同,第三人因承租人优先购买权之行使无法取得标的物之所有权,其可依有效的买卖合同要求出租人承担违约责任或者赔偿责任。

根据《城镇房屋租赁合同解释》第21条之规定,即使出租人侵犯了承租人的优先购买权,承租人也只能提出赔偿请求,而不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。赔偿数额的确定应结合当事人过错程度、系争房屋的增值利益,基于公平原则酌情确定。优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附随性权利、不确定权利或机会权利,当承租人的优先购买权受到侵害时,承租人客观上丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会,从而因房屋市场价格波动可能失去差价利益。考虑到优先购买权的法律性质、承租人是否行使优先购买权的不确定性、差价损失与承租人过错行为之间的关联程度等因素,上述差价利益可作为确定承租人损失的评价依据。但须指出的是,上述差价利益应为当事人知晓系争房屋出售的时点市场价值与实际交易价格的差价。

所以,综上所述,在房屋租赁法律关系中,出租人将租赁房屋出卖于第三人时,承租人按照法律规定享有以同等条件优先于他人购买的权利,但不具有物权的排他性、对世性等特征




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律 师 介 绍


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     贾官印,实习律师,男,汉族,1999年出生,郑州市人,毕业于河南大学民生学院本科学历,现实习于河南惠发律师事务所。

    2020年6月在郑州市某人民法院担任法官助理。2022年3月在河南某律师律师所实习。2022年8月份来我所开始实习,现擅长业务领域:民事案件和法律顾问、执行等业务。

    对于法律工作具有浓厚兴趣,有志于长期从事律师职业。习惯动手解决问题,对于法律问题的研究和探讨有耐心、感兴趣。具有较强的团队合作意识,具有良好的沟通能力、协调能力和较强的执行能力。习惯清晰有效的思维和工作模式,做事条理清楚,勤于总结。

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