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房屋在租赁期间被查封,承租人的权利如何保护

发布时间:2022-01-18 浏览:0

前一段时间有一朋友急切的电话咨询,称自己租赁用于经营小吃店的商铺被法院查封了,而且法院称会对该商铺进行拍卖,让他早做打算。该朋友现在不知道该怎么办,也不知道如何才能保护自己的利益不受损。 我趁此机会,对他进行了耐心地普法,并对我之前给他制作的房屋租赁合同也进行了一番讲解,朋友听完后,似乎轻松了很多。

今天,我们就对此类情况进行法律上的梳理,以便大家再次遇到此类情况时,能够心中有数。

一、租赁关系成立在先,租赁房屋被法院查封后,租赁合同仍然有效。

查封是债权人为了维护自己的合法权益,申请法院采取的一种保全或执行措施,目的是限制债务人对其财产的处分。

我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)也规定了租赁合同无效的三种情况:1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效;2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效;3、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。由此可见,法律并没有规定法院查封会导致合同无效。

另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定了租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的,导致租赁房屋无法使用,承租人可以请求解除合同。而合同解除的基础是合同有效。该条款也印证了法院的查封措施,不会导致合同无效。因此,租赁关系成立在先,租赁房屋被法院查封后,租赁合同仍然有效。

二、房屋被法院查封后,出租人再行出租房屋的,租赁合同对申请人不发生效力。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”也就是说债务人的房屋被法院查封后,其为了逃避债务,恶意将房屋出租,此种情况下,租赁合同对申请执行人不发生效力,法院可继续采取执行措施。

三、法院可以对租赁房屋进行拍卖,但不得侵犯承租人的权益。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款:“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人可以继续占有和使用该财产,但不得将其交付给被执行人。”

同时,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第三十一条第二款:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

从以上规定我们可以看到,对于租赁关系成立在先,法院查封在后的,我国司法机关对承租人的权利是有一定保障的。

四、租赁合同一定要制作完善。

立法上虽然对承租人的权利给予了一定的保障,但现实中,因法院的查封行为致使房屋租赁合同无法继续履行最终导致合同解除的情况并不少见。但作为承租方如何才能从容的面对此类情况并减少损失?

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条虽然规定了租赁权不因法院的拍卖而消灭,但同时也规定,租赁权不能凌驾于在先的担保物权或者其他优先受偿权,若租赁权影响其在先的担保物权或者其他优先受偿权实现的,法院会将租赁关系排除。此种情况导致合同无法继续履行的,承租人只能向出租人主张相关损失赔偿,这个时候,房屋租赁合同的相关约定就显得尤为重要,若租赁合同中对此类情况导致的合同无法继续履行明确约定了赔偿的计算标准,则其主张赔偿相对来说就容易的多。

我在起草或审核合同过程中一般都会建议客户做如下约定(简要表述):1、出租方承诺出租的房屋不存在任何权属瑕疵和争议,出租方有合法的对外出租权,在合同履行过程中,若因房屋的权属问题导致本合同不能继续履行的,出租方除退还剩余期限房屋租金外,还应按照【】标准赔偿承租方损失。2、在合同履行过程中,若租赁房屋被法院或其他行政机关查封导致合同不能继续履行的,出租方除退还剩余期限房屋租金外,还应按照【】标准赔偿承租方损失。

(因个案不同,以上建议仅供参考,不作为最终合同约定依据)

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